La mediazione

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LA MEDIAZIONE 

A) Premessa 

L’attività di mediazione può essere inquadrata nelle attività ausiliarie di natura commerciale, previste dall’art. 2195 del c.c., quest’ultime caratterizzate dall’organizzazione autonoma dei soggetti che le pongono in essere, e rivolte principalmente a facilitare lo scambio di beni e/o servizi. L’Agente immobiliare, a cui questo volume è dedicato, è un mediatore, quindi un imprenditore, con tutte le responsabilità e caratteristiche che derivano da tale veste giuridica, fatta eccezione per l’attività svolta occasionalmente o come piccolo imprenditore (art. 2083 c.c.). In questo capitolo, analizzeremo prima gli aspetti civilistici, poi quelli legislativi sulla mediazione e, infine, confrontiamo tale attività con il contratto di Mandato, contrapposto giuridicamente, ma non incompatibile con l’attività dell’Agente Immobiliare. 

 

B) La disciplina del Codice Civile (Artt. 1754-1765, Art. 2950 c.c.) 

 

1) Il mediatore 

«Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti, senza essere legato ad alcuna di esse, da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza» (art.1754 c.c.). 

Dal citato articolo, si evince che il mediatore è un soggetto imparziale, non può avere nessun legame giuridico con le parti, di conseguenza possiamo affermare che la mediazione fa sorgere un semplice rapporto chiamato onere. Ciò significa che, se il mediatore non vorrà o non potrà più portare a termine l’incarico ricevuto da una parte, non andrà incontro a responsabilità contrattuale, ma solo a responsabilità extracontrattuale (risarcimento in base a quanto stabilito nell’incarico, ma non esecuzione forzata dello stesso). È chiaro che questo tipo di responsabilità si estende anche alla parte che ha dato l’incarico. 

 

2) Provvigione 

«Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. 

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o da usi, sono determinate dal giudice, secondo equità» (art. 1755 c.c.). 

L’elemento determinante per il diritto alla provvigione è, quindi, il nesso di causalità fra l’affare che si è concluso e l’intervento del mediatore, non avendo nessuna rilevanza né la forma data all’incarico, né il buon esito dell’affare. Ciò vuol dire che, se le parti successivamente, decidessero di non tener fede agli impegni contrattuali, il mediatore non è tenuto a ripetere quanto ricevuto a titolo di provvigione, o, se non l’avesse ancora ricevuta, ha comunque il diritto di esigerla. La doppia provvigione è la normale conseguenza del rapporto imparziale con le parti. 

 

3) Rimborso delle spese 

«Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non si è concluso» (art. 1756 c.c.). 

Tale disposizione risponde alla logica che non si può sminuire l’attività del mediatore da un punto di vista economico, anche se non raggiunge l’obiettivo prefissato. 

 

4) Provvigione nei contratti condizionali o invalidi 

«Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.La disposizione del comma precedente, sì applica anche quando il contratto è annullabile, o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità» (art. 1757 c.c.). 

Ricordiamo che la condizione è un elemento accidentale del contratto ed è quell’evento futuro ed incerto, al verificarsi del quale, il contratto comincia a produrre i suoi effetti (condizione sospensiva); o quell’evento al verificarsi del quale il contratto cessa di produrre i suoi effetti (condizione risolutiva). Nel primo, caso perciò il diritto del mediatore alla provvigione è rimandato o sospeso al verificarsi dell’evento, mentre nel secondo caso, vista la validità immediata del contratto, non si può non riconoscere subito la provvigione al mediatore e neanche fargli correre il rischio di restituire quanto ricevuto se si dovesse verificare l’evento futuro e incerto previsto dalla condizione. L’annullabilità del contratto può verificarsi per vizi della volontà o per violenza psichica, mentre la rescissione, può essere richiesta per contratti conclusi in stato di bisogno o in stato di pericolo. 

 

5) Pluralità di mediatori 

«Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione» (art. 1758 c.c.). 

La quota spettante a ciascun mediatore è determinata in proporzione all’entità del suo intervento. 

 

6) Responsabilità del mediatore 

«Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità delle sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite» (art. 1759 c.c.). 

L’obbligo del mediatore di riferire alle parti tutto ciò di cui è a conoscenza affinché si formi la volontà negoziale, nonché la responsabilità sull’autenticità delle firme sugli atti da lui trasmessi, sono normali conseguenze del principio della buona fede contrattuale, a cui il mediatore deve sempre e comunque ispirarsi. 

 

7) Obblighi del mediatore professionale  

«Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve: 

1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione finché sussista la possibilità di controversia sull’identità della merce; 

2)  rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero; 

3)  annotare su apposito libro, gli estremi essenziali del contratto che. si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione» (art. 1760 c.c.). 

Quanto esposto in questo articolo riguarda soltanto il mediatore merceologico o in titoli, non riguarda, invece, l’agente immobiliare o il mandatario a titolo oneroso nel campo immobiliare. 

 

8) Rappresentanza del mediatore 

«Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento» (art. 1761 c.c.). 

Come abbiamo evidenziato, l’art. 1754 c.c. vieta al mediatore di rappresentare una delle parti: tale divieto si riferisce al momento che precede la conclusione del contratto, ma una volta raggiunto l’accordo, la rappresentanza è ammessa. 

 

9) Contraente non nominato 

«Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro, risponde dell’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento» (art. 1762 c.c.). 

Nel contratto per persona da nominare, regolarmente previsto dal nostro codice, il soggetto che non ha manifestato alla parte il nome dell’altro contraente, ha l’obbligo di comunicarglielo entro 3 

giorni, dalla stipula, altrimenti, risponde dell’esecuzione del contratto, come previsto, appunto in questo articolo, riferito al mediatore. 

 

10) Fideiussione del mediatore 

«Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti» (art. 1763 c.c.). 

Tale facoltà è ammessa anche prima che le parti raggiungano l’accordo, senza per questo violare, il principio dell’imparzialità. Ricordiamo che la fideiussione è una garanzia personale. 

 

11) Sanzioni 

«Il mediatore che non adempie agli obblighi imposti dall’art. 1760 è punito con la sanzione amministrativa da lire 10.000 a lire 1.000.000» (da euro 5 a euro 516) (art. 1764 c.c.). 

Tale disposizione si applica solo ai mediatori professionali in merci e in titoli. 

 

12) Leggi speciali 

«Sono salve le disposizioni delle leggi speciali» (art. 1765 c.c.). 

Le leggi speciali riguardano rami particolari di mediazione che non rientrano appunto nella previsione della L. 3 febbraio 1989, n. 39 (es.: mediatori marittimi). 

 

13) Prescrizione della provvigione 

«Il diritto alla provvigione per il mediatore si prescrive in un anno» (art. 2950 c.c.). 

Oltre ad evidenziare il tempo entro il quale si compie la prescrizione del diritto alla provvigione, bisogna comunque aggiungere che, affinché tale diritto possa essere legittimamente esercitato, vi è l’obbligo per il mediatore di essere iscritto nell’apposito ruolo tenuto presso la Camera di Commercio: Il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione.

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Un commento su “La mediazione”

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